STF decide: ITBI não incide na integralização de imóveis, mesmo em empresa imobiliária

O Supremo Tribunal Federal encerrou ontem, 19 de outubro de 2026, uma das disputas mais antigas sobre o ITBI. No julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, o Plenário decidiu que a imunidade do imposto na integralização de imóveis ao capital de uma empresa vale para qualquer atividade, inclusive quando a empresa compra, vende ou aluga imóveis. A decisão afeta diretamente as holdings patrimoniais e as empresas do setor imobiliário, que vinham pagando ITBI ou discutindo a cobrança com os municípios. Este artigo explica o que foi decidido, o que não muda e o que fazer agora.

O que o STF decidiu

O caso é o RE 1.495.108, de São Paulo, relatado pelo ministro Edson Fachin. Em sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026, o Plenário, por maioria, reconheceu a imunidade do ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, independentemente da atividade preponderante da empresa. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. A tese fixada foi esta:

“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”

A decisão traz dois limites expressos. A imunidade continua restrita ao valor do capital social a ser integralizado, como o STF já tinha decidido no Tema 796. E os municípios podem demonstrar simulação ou fraude à lei para afastar o benefício em casos concretos.

Por que havia disputa

A Constituição diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção, “salvo se, nesses casos”, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil (art. 156, § 2º, I).

A pergunta era a quem se aplica a ressalva. Os municípios defendiam que ela vale para todas as hipóteses, inclusive a integralização de capital. O Código Tributário Nacional reforçava essa leitura: ele afasta a não incidência quando a empresa adquirente tem como atividade preponderante a venda ou locação de imóveis, e considera preponderante a atividade que responde por mais de 50% da receita operacional nos dois anos anteriores e nos dois posteriores à aquisição (arts. 36 e 37).

Os contribuintes sustentavam que a ressalva se refere apenas às operações de reorganização (fusão, incorporação, cisão e extinção), e que a integralização de capital tem imunidade sem condição. Foi essa a posição que prevaleceu.

O que muda na prática

Para quem vai integralizar imóveis

Uma holding patrimonial ou uma empresa imobiliária que receba imóveis dos sócios como capital passa a ter respaldo da tese para não pagar ITBI sobre o valor que integraliza o capital, sem precisar provar que a atividade imobiliária não é preponderante. A análise de receita dos dois anos anteriores e posteriores, que muitos municípios exigiam, deixa de ser condição para essa operação. A escolha do tipo de sociedade e as regras do acordo de sócios também pesam no desenho da holding.

Um exemplo

Dois sócios (hipotéticos) transferem a uma holding imóveis avaliados em R$ 2 milhões. Considere uma alíquota de ITBI de 3%, também hipotética, porque cada município fixa a sua.

A segunda linha mostra o limite do Tema 796: o valor dos imóveis que exceder o capital integralizado continua sujeito ao imposto.

Para quem já pagou

Empresas que pagaram ITBI na integralização de imóveis por causa do critério de atividade preponderante podem avaliar o pedido de restituição. O prazo geral para pedir a devolução de tributo pago indevidamente é de cinco anos, contados do pagamento (Código Tributário Nacional, art. 168). Cada caso precisa ser analisado: o valor em relação ao capital, a forma como o pagamento foi feito e a legislação do município.

Para quem discute o tema

Processos administrativos e judiciais sobre o mesmo ponto tendem a seguir a tese, porque decisões em repercussão geral orientam os demais tribunais.

O que não muda

• Valor acima do capital. A parte do imóvel que exceder o capital integralizado continua tributada, como decidido no Tema 796.
• Simulação e fraude. O município pode demonstrar que a integralização foi usada só para escapar do imposto, por exemplo quando o imóvel é integralizado e logo depois vendido a terceiros por uma estrutura montada para esse fim.
• Imposto de renda. A transferência do imóvel pela pessoa física continua sujeita às regras do imposto de renda: pelo valor da declaração de bens, sem ganho de capital, ou por valor maior, com tributação da diferença (Lei 9.249/1995, art. 23).
• Compras comuns. A imunidade vale para a integralização de capital. A compra de imóveis pela empresa continua sujeita ao ITBI normalmente.
• Fusão, incorporação e cisão. A tese trata da integralização de capital. A ressalva constitucional para essas operações não foi o objeto da decisão.

Próximos passos e pontos em aberto

O acórdão ainda será publicado. Depois disso, as partes podem apresentar embargos de declaração, inclusive com pedido de modulação dos efeitos, que poderia limitar a aplicação da tese a períodos passados. O resultado divulgado não trata de modulação. Até a publicação e o prazo de embargos, vale acompanhar o processo antes de tomar decisões sobre restituições de valores altos.

Também vale acompanhar a reação dos municípios. A tese reconhece a eles o direito de questionar casos de simulação, e é provável que a fiscalização passe a olhar com mais atenção a substância das operações: o tempo entre a integralização e uma eventual venda, a avaliação dos imóveis e o propósito da estrutura.

O que fazer agora

1. Se você planeja uma holding patrimonial, revise o plano com a nova tese: valor de integralização, capital, reservas e documentação do propósito da estrutura.
2. Se a sua empresa pagou ITBI em integralização nos últimos cinco anos, levante os pagamentos e avalie com a assessoria jurídica a viabilidade da restituição.
3. Se há um processo em andamento, confirme com o advogado como a tese se aplica ao caso.
4. Em qualquer integralização, planeje junto o ITBI, o imposto de renda da pessoa física e a forma de registro. O passo a passo está em Capital social: quanto declarar, como integralizar e quando mudar.

Antes de decidir

Pedir a devolução do ITBI ou montar uma holding com base na nova tese exige olhar documentos, valores e a lei do município, junto com a assessoria jurídica. A Consultoria Tributária da Solidy trabalha com planejamento baseado na lei e na jurisprudência consolidada e explica o risco de cada alternativa antes da decisão.